Qué es la tasación de una vivienda y cuánto cuesta (guía 2026/2027)
Si estás pidiendo una hipoteca, en algún momento del proceso te pedirán una tasación de la vivienda. Es uno de los pasos que más dudas genera, porque su resultado puede condicionar directamente cuánto dinero te presta el banco. En esta guía explicamos qué es exactamente, cuánto cuesta, quién la paga y qué pasa si el resultado no coincide con el precio que has pactado.
Qué es la tasación de una vivienda
La tasación es un informe técnico oficial que determina el valor de mercado de una vivienda en un momento concreto. Lo realiza una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España, siguiendo una normativa específica (la conocida como Orden ECO/805/2003) que estandariza cómo se calcula ese valor.
No la puede hacer cualquier tasador ni una inmobiliaria: para que sirva a efectos hipotecarios, tiene que emitirla una de estas sociedades homologadas, de forma independiente del banco que concede el préstamo (aunque el banco suela tener acuerdos con varias de ellas y te proponga una).
Para qué sirve exactamente
El banco no presta dinero basándose en el precio que hayas acordado con el vendedor, sino en el menor de estos dos valores:
- El precio de compraventa pactado.
- El valor de tasación oficial de la vivienda.
Sobre ese valor (el más bajo de los dos), el banco suele financiar hasta un 80% en el caso de vivienda habitual (algo menos, habitualmente 70%, en segunda residencia). Por eso la tasación es tan determinante: si sale más baja que el precio de compra, el importe que te presten será menor de lo esperado y tendrás que cubrir la diferencia con ahorro propio.
Cuánto cuesta una tasación
El precio de una tasación depende del tipo de vivienda, su superficie y la sociedad de tasación elegida, pero como referencia orientativa:
| Tipo de vivienda | Coste aproximado |
|---|---|
| Piso o vivienda estándar (hasta 120 m²) | 250 € – 450 € |
| Vivienda grande o chalet | 350 € – 600 € |
| Vivienda en zonas rurales o de difícil acceso | Puede ser algo superior |
El coste suele incluir el desplazamiento del técnico, la inspección de la vivienda y la emisión del informe oficial, que tiene una validez de 6 meses a efectos hipotecarios.
Quién paga la tasación
Desde la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en 2019, el coste de la tasación corre a cargo del banco, no del cliente, salvo que el cliente decida encargar la tasación por su cuenta antes de que se la pida el banco (por ejemplo, para conocer el valor real antes de negociar el precio de compra).
Antes de esta ley, era habitual que el comprador pagara la tasación por adelantado; hoy en día, si un banco te la cobra directamente como condición previa, conviene confirmar bien las condiciones, porque la norma general es que sea gratuita para el solicitante.
Cómo se calcula el valor de tasación
El tasador tiene en cuenta, entre otros factores:
- Superficie construida y útil de la vivienda.
- Ubicación, antigüedad y estado de conservación.
- Precios de venta recientes de viviendas comparables en la misma zona.
- Calidades de construcción y estado de las instalaciones.
- Orientación, altura, si tiene ascensor, terraza, plaza de garaje, trastero, etc.
El resultado se recoge en un informe de varias páginas que, además del valor final, incluye toda la metodología y las viviendas comparables utilizadas para el cálculo.
Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio de compra
Es una situación habitual, especialmente en mercados donde los precios suben rápido (la tasación puede no reflejar todavía subidas muy recientes). Si ocurre, tienes varias opciones:
- Aportar más ahorro propio para cubrir la diferencia entre lo que presta el banco y el precio final de compra.
- Renegociar el precio con el vendedor, a la baja, apoyándote en el informe de tasación.
- Pedir una segunda tasación a otra sociedad (asumiendo tú el coste en este caso), aunque no siempre hay garantía de que el resultado sea distinto.
- Buscar financiación complementaria (un préstamo personal adicional), aunque esto suele encarecer bastante el coste total de la operación.
Qué pasa si la tasación sale más alta que el precio de compra
En este caso no hay ningún problema: el banco seguirá financiando como máximo el porcentaje pactado (normalmente 80%) sobre el precio de compra, no sobre el valor de tasación más alto. Es decir, una tasación alta no te permite pedir más dinero del que necesitas para comprar la vivienda al precio acordado.
¿Puedo elegir yo la sociedad de tasación?
Legalmente sí, siempre que esté homologada por el Banco de España, aunque en la práctica la mayoría de personas aceptan la que les propone el banco por comodidad. Elegir tú la sociedad puede tener sentido si quieres tener una tasación independiente antes incluso de negociar el precio con el vendedor, o si ya tienes una tasación reciente de otra operación y quieres reutilizarla (siempre que esté dentro del plazo de validez de 6 meses).
Preguntas frecuentes
¿La tasación es lo mismo que el valor catastral? No. El valor catastral es un valor administrativo usado principalmente a efectos fiscales (IBI, algunos impuestos de transmisión), y suele ser bastante más bajo que el valor de mercado. La tasación, en cambio, busca reflejar el valor real de mercado de la vivienda.
¿Cuánto tarda en hacerse una tasación? Entre 5 y 10 días desde que se solicita hasta que se entrega el informe final, aunque puede variar según la carga de trabajo de la sociedad de tasación y la disponibilidad para visitar la vivienda.
¿Sirve la misma tasación para varios bancos? Sí, siempre que esté dentro de su plazo de validez de 6 meses y el banco acepte tasaciones de esa sociedad concreta (la mayoría de entidades trabajan con varias sociedades homologadas y aceptan tasaciones de terceros).
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Los precios de tasación y los porcentajes de financiación son orientativos y pueden variar según la entidad bancaria y la sociedad de tasación.