El contrato de arras es, en la práctica, el documento más importante de toda la compraventa antes de la firma ante notario: fija el precio, el plazo y las condiciones que regirán toda la operación. Sin embargo, es habitual firmarlo con prisa, presionados por no perder la vivienda frente a otros interesados. En este artículo repasamos, punto por punto, qué revisar antes de poner tu firma.
1. Que los datos de las partes sean correctos
Parece obvio, pero conviene comprobar:
- Que el vendedor que firma es realmente el propietario registral de la vivienda (coincide con la nota simple).
- Si hay varios propietarios (por ejemplo, un matrimonio o una herencia con varios herederos), que todos firmen el contrato o que quien firme tenga poder suficiente para representar al resto.
- Tus propios datos y los de todos los compradores, si la vivienda se compra entre varias personas.
2. Que la descripción de la vivienda coincida con el Registro y el Catastro
Compara los datos del contrato con la nota simple registral y con los datos catastrales:
- Superficie construida y útil.
- Referencia catastral.
- Anejos incluidos (plaza de garaje, trastero): deben quedar explícitamente descritos, con su propia referencia registral si la tienen de forma independiente.
Es habitual que existan pequeñas discrepancias entre superficie registral y superficie real; si la diferencia es notable, conviene aclararla antes de firmar, no después.
3. Que no existan cargas ocultas
La nota simple debe reflejar la situación de cargas de la vivienda: hipotecas previas, embargos, servidumbres. Si la vivienda tiene una hipoteca previa sin cancelar, el contrato de arras debe especificar cómo y cuándo se cancelará esa carga (normalmente con el propio dinero de la venta, el mismo día de la firma ante notario).
Importante: pide siempre una nota simple actualizada, con fecha reciente. Una nota simple de varios meses atrás puede no reflejar cambios recientes en la situación registral de la vivienda.
4. El precio y la forma de pago, con todo detalle
El contrato debe especificar con claridad:
- Precio total de la vivienda.
- Cantidad entregada como arras en ese momento.
- Cómo se pagará el resto: en la firma ante notario, mediante cheque bancario, transferencia, o combinación con hipoteca.
- Si hay algún pago intermedio adicional antes de la firma final.
5. El tipo de arras y sus consecuencias
Como vimos en el artículo sobre diferencias entre reserva, señal y arras, conviene que el contrato deje claro si son arras penitenciales (con posibilidad de desistir asumiendo una penalización) u otro tipo, y cuál es exactamente esa penalización para cada parte.
6. La cláusula de condición suspensiva por denegación de hipoteca
Si vas a financiar la compra, esta es probablemente la cláusula más importante que puedes negociar. Sin ella, si el banco finalmente no te concede la hipoteca, lo habitual es que pierdas el dinero entregado como arras. Con esta cláusula, en cambio, el contrato se resuelve sin penalización si puedes acreditar que la financiación ha sido denegada.
No todos los vendedores la aceptan (reduce su seguridad de que la venta se cierre), pero es razonable pedirla, sobre todo si en el momento de firmar las arras todavía no tienes una aprobación bancaria definitiva.
7. El plazo para la firma ante notario
Debe quedar fijada una fecha límite clara (o un plazo máximo en semanas/meses) para formalizar la compraventa. Ten en cuenta los plazos reales del proceso hipotecario (entre 4 y 8 semanas de media) y deja margen suficiente para evitar tener que renegociar el plazo a última hora.
8. Quién asume cada gasto
Aunque por defecto la ley y la costumbre asignan ciertos gastos a comprador o vendedor, es recomendable que el contrato de arras lo especifique de forma expresa para evitar discusiones posteriores:
- Gastos de notaría (habitualmente los asume el comprador, salvo pacto en contrario para la matriz).
- Gastos de gestoría y registro.
- Impuestos (ITP o IVA + AJD), que corresponden legalmente al comprador.
- Plusvalía municipal, que corresponde legalmente al vendedor (aunque a veces se pacta lo contrario).
9. Estado de cargas de la comunidad de propietarios
Pide al vendedor un certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, o incluye una cláusula que condicione la venta a la entrega de este certificado antes de la firma. Las deudas de comunidad pendientes pueden, en determinados casos, trasladarse al nuevo propietario.
10. Estado de la vivienda en el momento de la entrega
Conviene detallar:
- En qué estado se entrega la vivienda (vacía, con muebles, con electrodomésticos concretos).
- Si hay algún desperfecto conocido que se acepta tal cual está.
- Fecha exacta de entrega de llaves (que no siempre coincide con el mismo día de la firma, aunque suele ser lo habitual).
Checklist resumen antes de firmar
- Datos de las partes correctos y con capacidad legal para firmar
- Descripción de la vivienda coincide con nota simple y catastro
- Nota simple actualizada revisada, sin cargas ocultas o con su cancelación prevista
- Precio total y forma de pago detallados
- Tipo de arras y penalización claramente especificados
- Cláusula de condición suspensiva por denegación de hipoteca (si aplica)
- Fecha límite de firma ante notario con margen razonable
- Reparto de gastos e impuestos especificado
- Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad
- Estado de entrega de la vivienda detallado
Preguntas frecuentes
¿Necesito un abogado para revisar el contrato de arras? No es obligatorio, pero es muy recomendable, especialmente si el importe de las arras es alto (5-10% del precio de una vivienda supone, a menudo, varios miles de euros en juego).
¿Puedo modificar un contrato de arras ya redactado por la inmobiliaria? Sí, es un contrato privado entre las partes y, mientras ambas estén de acuerdo, se puede negociar y modificar cualquier cláusula antes de firmarlo.
¿Qué pasa si detecto un problema después de haber firmado las arras? Depende de qué tipo de problema sea y de lo que diga el propio contrato. Por eso es tan importante revisar todo antes de firmar: una vez firmado, las condiciones ya están cerradas salvo que ambas partes acuerden modificarlas.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal personalizado. Se recomienda que un profesional (abogado o gestoría) revise el contrato de arras antes de firmarlo, adaptándolo a las circunstancias concretas de cada operación.
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