El contrato de arras es, en la práctica, el documento más importante de toda la compraventa antes de la firma ante notario: fija el precio, el plazo y las condiciones que regirán toda la operación. Sin embargo, es habitual firmarlo con prisa, presionados por no perder la vivienda frente a otros interesados. En este artículo repasamos, punto por punto, qué revisar antes de poner tu firma.

1. Que los datos de las partes sean correctos

Parece obvio, pero conviene comprobar:

• Que el vendedor que firma es realmente el propietario registral de la vivienda (coincide con la nota simple).
• Si hay varios propietarios (por ejemplo, un matrimonio o una herencia con varios herederos), que todos firmen el contrato o que quien firme tenga poder suficiente para representar al resto.
• Tus propios datos y los de todos los compradores, si la vivienda se compra entre varias personas.

2. Que la descripción de la vivienda coincida con el Registro y el Catastro

Compara los datos del contrato con la nota simple registral y con los datos catastrales:

• Superficie construida y útil.
• Referencia catastral.
• Anejos incluidos (plaza de garaje, trastero): deben quedar explícitamente descritos, con su propia referencia registral si la tienen de forma independiente.

Es habitual que existan pequeñas discrepancias entre superficie registral y superficie real; si la diferencia es notable, conviene aclararla antes de firmar, no después.

3. Que no existan cargas ocultas

La nota simple debe reflejar la situación de cargas de la vivienda: hipotecas previas, embargos, servidumbres. Si la vivienda tiene una hipoteca previa sin cancelar, el contrato de arras debe especificar cómo y cuándo se cancelará esa carga (normalmente con el propio dinero de la venta, el mismo día de la firma ante notario).

Importante: pide siempre una nota simple actualizada, con fecha reciente. Una nota simple de varios meses atrás puede no reflejar cambios recientes en la situación registral de la vivienda.

4. El precio y la forma de pago, con todo detalle

El contrato debe especificar con claridad:

• Precio total de la vivienda.
• Cantidad entregada como arras en ese momento.
• Cómo se pagará el resto: en la firma ante notario, mediante cheque bancario, transferencia, o combinación con hipoteca.
• Si hay algún pago intermedio adicional antes de la firma final.

5. El tipo de arras y sus consecuencias

Como vimos en el artículo sobre diferencias entre reserva, señal y arras, conviene que el contrato deje claro si son arras penitenciales (con posibilidad de desistir asumiendo una penalización) u otro tipo, y cuál es exactamente esa penalización para cada parte.

6. La cláusula de condición suspensiva por denegación de hipoteca

Si vas a financiar la compra, esta es probablemente la cláusula más importante que puedes negociar. Sin ella, si el banco finalmente no te concede la hipoteca, lo habitual es que pierdas el dinero entregado como arras. Con esta cláusula, en cambio, el contrato se resuelve sin penalización si puedes acreditar que la financiación ha sido denegada.

No todos los vendedores la aceptan (reduce su seguridad de que la venta se cierre), pero es razonable pedirla, sobre todo si en el momento de firmar las arras todavía no tienes una aprobación bancaria definitiva.

7. El plazo para la firma ante notario

Debe quedar fijada una fecha límite clara (o un plazo máximo en semanas/meses) para formalizar la compraventa. Ten en cuenta los plazos reales del proceso hipotecario (entre 4 y 8 semanas de media) y deja margen suficiente para evitar tener que renegociar el plazo a última hora.

8. Quién asume cada gasto

Aunque por defecto la ley y la costumbre asignan ciertos gastos a comprador o vendedor, es recomendable que el contrato de arras lo especifique de forma expresa para evitar discusiones posteriores:

• Gastos de notaría (habitualmente los asume el comprador, salvo pacto en contrario para la matriz).
• Gastos de gestoría y registro.
• Impuestos (ITP o IVA + AJD), que corresponden legalmente al comprador.
• Plusvalía municipal, que corresponde legalmente al vendedor (aunque a veces se pacta lo contrario).

9. Estado de cargas de la comunidad de propietarios

Pide al vendedor un certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, o incluye una cláusula que condicione la venta a la entrega de este certificado antes de la firma. Las deudas de comunidad pendientes pueden, en determinados casos, trasladarse al nuevo propietario.

10. Estado de la vivienda en el momento de la entrega

Conviene detallar:

• En qué estado se entrega la vivienda (vacía, con muebles, con electrodomésticos concretos).
• Si hay algún desperfecto conocido que se acepta tal cual está.
• Fecha exacta de entrega de llaves (que no siempre coincide con el mismo día de la firma, aunque suele ser lo habitual).

Checklist resumen antes de firmar

• Datos de las partes correctos y con capacidad legal para firmar
• Descripción de la vivienda coincide con nota simple y catastro
• Nota simple actualizada revisada, sin cargas ocultas o con su cancelación prevista
• Precio total y forma de pago detallados
• Tipo de arras y penalización claramente especificados
• Cláusula de condición suspensiva por denegación de hipoteca (si aplica)
• Fecha límite de firma ante notario con margen razonable
• Reparto de gastos e impuestos especificado
• Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad
• Estado de entrega de la vivienda detallado

Preguntas frecuentes

¿Necesito un abogado para revisar el contrato de arras? No es obligatorio, pero es muy recomendable, especialmente si el importe de las arras es alto (5-10% del precio de una vivienda supone, a menudo, varios miles de euros en juego).

¿Puedo modificar un contrato de arras ya redactado por la inmobiliaria? Sí, es un contrato privado entre las partes y, mientras ambas estén de acuerdo, se puede negociar y modificar cualquier cláusula antes de firmarlo.

¿Qué pasa si detecto un problema después de haber firmado las arras? Depende de qué tipo de problema sea y de lo que diga el propio contrato. Por eso es tan importante revisar todo antes de firmar: una vez firmado, las condiciones ya están cerradas salvo que ambas partes acuerden modificarlas.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal personalizado. Se recomienda que un profesional (abogado o gestoría) revise el contrato de arras antes de firmarlo, adaptándolo a las circunstancias concretas de cada operación.

Antes de llegar a la firma ante notario, es habitual entregar dinero en varios momentos previos de la negociación: primero una reserva, después una señal, y finalmente un contrato de arras. Estos tres términos se usan a veces de forma intercambiable en el lenguaje coloquial, pero tienen implicaciones legales distintas y confundirlos puede salir caro. En este artículo aclaramos qué es cada uno.

Resumen rápido

La reserva

La reserva es la primera cantidad de dinero que se entrega para retirar la vivienda del mercado mientras se preparan los siguientes pasos (normalmente, mientras se redacta el contrato de arras o se empieza a tramitar la hipoteca). Es habitual en operaciones gestionadas por una inmobiliaria.

Características típicas:

• Cantidad relativamente pequeña: entre 3.000 € y 6.000 €, o en torno a un 1% del precio.
• Se suele firmar un documento breve (a veces llamado «hoja de reserva» o «contrato de reserva»), no una escritura ni un contrato tan detallado como el de arras.
• Su función principal es de compromiso de intenciones, más que un contrato de compraventa completo con todas las condiciones cerradas.

El problema de muchas hojas de reserva es que, si están mal redactadas, no dejan claro qué pasa con el dinero si finalmente la operación no sigue adelante (¿se devuelve? ¿se pierde? ¿en qué casos?). Por eso es importante leer bien las condiciones antes de firmar, aunque sea un documento breve, y no dar por hecho que funciona igual que unas arras.

La señal

«Señal» es un término coloquial que en la práctica se usa de dos formas distintas según la zona o la inmobiliaria:

1. Como sinónimo de reserva (la primera cantidad para retirar la vivienda del mercado).
2. Como una forma abreviada de referirse al dinero entregado como parte de las arras.

No es un concepto jurídico con una definición única en el Código Civil, a diferencia de las arras. Por eso, cuando alguien te hable de «dar una señal», lo importante no es el nombre que le pongan, sino leer el documento que vas a firmar para saber exactamente qué tipo de compromiso y qué consecuencias tiene esa entrega de dinero.

El contrato de arras

Es el documento más importante de los tres, porque sí está regulado específicamente por el Código Civil (artículo 1454) y establece un compromiso de compraventa serio, con condiciones ya cerradas: precio final, fecha límite para la firma ante notario, y qué ocurre si alguna de las partes incumple.

Tipos de arras

• Arras confirmatorias: refuerzan el compromiso de compraventa, pero no permiten a ninguna parte echarse atrás libremente; si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños.
• Arras penitenciales (las más habituales en la práctica): sí permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero con una penalización económica:
  • Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.
  • Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de esa cantidad.
• Arras penales: combinan elementos de las dos anteriores; la penalización actúa además como cláusula de indemnización por incumplimiento.

En la mayoría de compraventas de vivienda en España se firman arras penitenciales, salvo que el contrato indique expresamente lo contrario. Por eso, si el documento no especifica el tipo de arras, conviene aclararlo por escrito antes de firmar, ya que las consecuencias legales son muy distintas.

Cantidad habitual en las arras

Lo más común es entregar entre un 5% y un 10% del precio total de la vivienda, aunque no hay un porcentaje fijado por ley: es un pacto libre entre las partes.

¿Por qué es tan importante no confundirlos?

La diferencia práctica más relevante es qué ocurre si te echas atrás o si te deniegan la hipoteca:

• Si solo has entregado una reserva mal redactada, puede que no quede claro si tienes derecho a que te devuelvan el dinero.
• Si ya has firmado un contrato de arras penitenciales y te echas atrás (por ejemplo, porque el banco finalmente no te concede la hipoteca), lo habitual es que pierdas la cantidad entregada, salvo que el propio contrato de arras incluya una cláusula de condición suspensiva ligada a la concesión de la hipoteca (una cláusula que diga, en esencia, que si no consigues financiación, se resuelve el contrato sin penalización).

Recomendación clave: si vas a firmar unas arras y todavía no tienes la hipoteca aprobada de forma definitiva, negocia incluir una cláusula que proteja tu dinero en caso de que el banco te deniegue la financiación. No todos los vendedores aceptan esta cláusula, pero es razonable pedirla, especialmente si compras condicionado a obtener hipoteca.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras? No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable, porque deja por escrito las condiciones esenciales de la operación y protege a ambas partes frente a un posible incumplimiento.

¿Se puede pasar directamente a la firma ante notario sin pasar por arras? Sí, es posible, sobre todo cuando ya está todo cerrado (hipoteca aprobada, documentación revisada) y ambas partes tienen prisa por formalizar. No obstante, en la mayoría de operaciones hay al menos unas semanas entre el acuerdo verbal y la firma, y en ese periodo es recomendable tener algún documento firmado que proteja el compromiso.

¿El dinero de la reserva se descuenta del precio final? Normalmente sí: tanto la reserva como las arras se consideran un pago a cuenta del precio total, y se descuentan del importe que quede por pagar en la firma ante notario.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal personalizado. Antes de firmar cualquier documento de reserva o arras, se recomienda que lo revise un profesional (abogado o gestoría), especialmente en lo relativo a las cláusulas de penalización y a la condición suspensiva ligada a la hipoteca.

Qué documentos necesito para pedir una hipoteca (lista completa 2026/2027)

Antes de que un banco estudie tu hipoteca, necesita comprobar quién eres, cuánto ganas, cómo lo ganas y qué vivienda quieres comprar. Reunir toda la documentación con antelación es una de las formas más efectivas de acelerar el proceso: la mayoría de los retrasos en la aprobación de una hipoteca vienen de documentación incompleta o entregada a medias.

En esta guía repasamos qué documentos suelen pedir los bancos, organizados por perfil (trabajador por cuenta ajena, autónomo, pensionista) y por la documentación relativa a la vivienda.

Documentación personal e identificativa (para todos los perfiles)

• DNI o NIE en vigor (de todos los titulares e hipotecantes, incluidos avalistas si los hay).
• Si estás casado/a: libro de familia o certificado de matrimonio, y régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes).
• Si compras con pareja de hecho: certificado de pareja de hecho, si aplica.
• Justificante de domicilio actual (factura reciente, certificado de empadronamiento).

Si eres trabajador por cuenta ajena (con nómina)

• Últimas 2-3 nóminas.
• Contrato de trabajo vigente.
• Certificado de la empresa con antigüedad, si el contrato es indefinido reciente.
• Declaración de la Renta (IRPF) de los últimos 1-2 ejercicios.
• Vida laboral actualizada (se solicita online a la Seguridad Social, es gratuita e inmediata).
• Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses de tu cuenta principal.

Si eres autónomo

Los autónomos suelen necesitar documentación adicional, porque el banco necesita comprobar la estabilidad y regularidad de unos ingresos que, a diferencia de una nómina, pueden variar de un mes a otro:

• Declaración de la Renta (IRPF) de los últimos 2 ejercicios completos.
• Modelo 130 o 131 (pago fraccionado del IRPF) de los últimos trimestres.
• Modelo 303 (IVA trimestral), si tu actividad está sujeta a IVA.
• Recibo de autónomos (RETA) al día.
• Certificado de estar al corriente de pago con Hacienda y Seguridad Social.
• Si tienes una sociedad (autónomo societario) o eres administrador: cuentas anuales de la empresa y el Impuesto de Sociedades.
• Extractos bancarios de la cuenta de la actividad, normalmente de los últimos 6-12 meses.

Los bancos suelen valorar especialmente la antigüedad de la actividad (lo habitual es pedir un mínimo de 2 años dados de alta) y la tendencia de ingresos, no solo la cifra del último ejercicio.

Si eres pensionista

• Certificado de pensión emitido por el INSS (o la entidad gestora correspondiente).
• Últimos justificantes de ingreso de la pensión en cuenta.
• Declaración de la Renta del último ejercicio, si estás obligado a presentarla.

Documentación relativa a otros ingresos o patrimonio (si aplica)

• Contratos de alquiler vigentes, si recibes ingresos por rentas de otras propiedades.
• Justificantes de otros ahorros o inversiones (fondos, depósitos, planes de pensiones).
• Escrituras de otras propiedades en propiedad, si las hay (ayuda a mejorar tu perfil de solvencia).

Documentación relacionada con deudas y compromisos actuales

El banco necesita conocer tu nivel de endeudamiento actual para calcular cuánto puede prestarte sin superar el porcentaje de tus ingresos que considera razonable destinar a cuotas (orientativamente, no más del 30-35% de tus ingresos netos):

• Informe de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), que recoge todos tus préstamos y avales vigentes en el sistema bancario.
• Últimos recibos de otros préstamos activos (coche, personal, otras hipotecas).
• Extractos de tarjetas de crédito, si tienen saldo aplazado.

Consejo práctico: pide tu informe CIRBE antes de solicitar la hipoteca. Es gratuito, se solicita online al Banco de España y tarda pocos días en llegar. Te permite comprobar que no hay ningún dato desactualizado o erróneo que pueda perjudicar tu solicitud.

Documentación sobre la vivienda que vas a comprar

• Nota simple de la vivienda (la pide normalmente el propio banco, pero conviene que tú también la revises).
• Contrato de arras o de reserva ya firmado.
• Datos catastrales de la vivienda (referencia catastral).
• Si es vivienda de obra nueva: memoria de calidades y licencia de obra/primera ocupación.
• Últimos recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Si hay comunidad de propietarios: certificado de estar al corriente de pago de gastos de comunidad.

Si vas a contar con un avalista

• Toda la documentación personal y de ingresos del avalista, equivalente a la que se pide al titular (DNI, nóminas o documentación de autónomo, declaración de la renta, informe CIRBE).

Tabla resumen por perfil

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tardo en reunir toda la documentación? Si ya tienes la mayoría de documentos identificados, entre 1 y 2 semanas suele ser suficiente, salvo el informe CIRBE, que conviene pedir con algo más de antelación.

¿Puedo pedir hipoteca si tengo poca antigüedad laboral? Es posible, pero los bancos suelen valorar mejor los contratos indefinidos con cierta antigüedad. Con contrato temporal o poca antigüedad, es habitual que pidan más ahorro previo o algún aval adicional.

¿Es lo mismo la documentación para una entidad tradicional que para una hipoteca online? Sí, la documentación exigida es prácticamente idéntica; lo que cambia es que en las hipotecas online normalmente se sube todo en formato digital a través de una plataforma, sin necesidad de acudir a una oficina.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Cada entidad bancaria puede solicitar documentación adicional según su propia política de riesgos; conviene confirmar el listado exacto directamente con el banco o bróker hipotecario con el que trabajes.