Cómo cambiar de hipoteca fija a variable (o al revés)

Si firmaste tu hipoteca hace años y el contexto de tipos de interés ha cambiado desde entonces, es normal plantearte si te conviene cambiar de fija a variable o de variable a fija. La buena noticia es que es posible, y además existe una bonificación fiscal específica pensada precisamente para facilitar este tipo de cambios. En este artículo explicamos cómo hacerlo.

Las dos vías para cambiar el tipo de tu hipoteca

1. Novación (con tu mismo banco)

Consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca actual negociando directamente con tu banco, sin cambiar de entidad. Es la vía más sencilla y, habitualmente, la más económica, ya que no implica trasladar la garantía a otro acreedor.

2. Subrogación (cambiando de banco)

Si tu banco actual no te ofrece condiciones atractivas para el cambio que buscas, puedes subrogar tu hipoteca a otra entidad que sí te lo ofrezca, siguiendo el proceso que ya explicamos en nuestro artículo específico sobre subrogación hipotecaria.

En ambos casos, el resultado final es el mismo (cambiar el tipo de tu hipoteca), pero el proceso y quién gestiona el cambio es distinto.

Fiscalidad de la novación hipotecaria

La Ley 2/1994 establece que determinadas escrituras de novación modificativa de préstamos hipotecarios están exentas de la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando se cumplen los requisitos establecidos por la norma y la modificación afecta al tipo de interés, al plazo del préstamo o a ambos.

Por tanto, no debe confundirse esta exención con una ayuda temporal destinada exclusivamente a pasar de una hipoteca variable a una fija. Antes de realizar cualquier modificación conviene comprobar qué tratamiento fiscal corresponde exactamente a la operación.

Costes a tener en cuenta en la novación

• Comisiones: dependerán del contrato, del tipo de modificación y de la normativa aplicable. Por ejemplo, la Ley 2/1994 establece un límite del 0,1 % del capital pendiente para la comisión por modificación de condiciones cuando la novación tenga por objeto ampliar el plazo.

• Notaría y registro: determinados cambios hipotecarios deben formalizarse mediante escritura pública y pueden generar los gastos correspondientes.

• Fiscalidad: determinadas novaciones que afectan al tipo de interés, al plazo o a ambos pueden estar exentas de AJD cuando cumplen los requisitos establecidos en la Ley 2/1994.

Cuándo tiene sentido pasar de variable a fija

• Si el Euríbor está en una fase de subidas (o se prevén subidas) y tu situación económica no tiene margen para absorber incrementos notables en la cuota mensual.
• Si valoras la tranquilidad de una cuota estable por encima de la posibilidad de beneficiarte de futuras bajadas del índice de referencia.
• Si el diferencial que pagas actualmente en tu variable es alto, y el tipo fijo que te ofrecen resulta competitivo en comparación.

Cuándo tiene sentido pasar de fija a variable

• Es una situación menos habitual, pero puede tener sentido si el contexto de tipos de interés cambia radicalmente a la baja y prevés que se mantendrá así durante buena parte del plazo restante de tu hipoteca.
• Si tu hipoteca fija tiene un tipo notablemente alto comparado con las condiciones variables actuales, y estás dispuesto a asumir el riesgo de futuras subidas a cambio de un ahorro inmediato.

En cualquier caso, esta decisión debe basarse en tu tolerancia al riesgo y tu situación financiera, siguiendo los mismos criterios que ya explicamos en nuestro artículo sobre hipoteca fija o variable, no solo en el contexto puntual de tipos de interés del momento.

Cómo calcular si te compensa el cambio

1. Calcula tu cuota actual y compárala con la cuota que tendrías con las nuevas condiciones propuestas.
2. Ten en cuenta los costes del cambio (comisión de novación o subrogación, gastos de notaría y registro reducidos).
3. Proyecta el coste total a lo largo del plazo restante en ambos escenarios (mantener tu hipoteca actual vs. cambiar), considerando distintos supuestos de evolución del Euríbor si vienes de una variable.
4. Valora también el componente de tranquilidad, que no siempre se puede traducir en una cifra exacta, pero que forma parte legítima de la decisión.

Pasos para solicitar el cambio

1. Solicita a tu banco información sobre las condiciones que te ofrecería para el nuevo tipo de interés que buscas.
2. Si las condiciones no te convencen, compara con otras entidades para tener una oferta alternativa real con la que negociar.
3. Solicita toda la documentación precontractual que corresponda a la operación y revisa detenidamente las nuevas condiciones, los costes y las posibles comisiones antes de aceptar el cambio.
4. Formaliza el cambio mediante novación (con tu banco actual) o subrogación (si cambias de entidad), según el camino que resulte más ventajoso en tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negociar solo el tipo de interés sin cambiar el plazo de mi hipoteca? Sí, la novación te permite modificar únicamente el tipo de interés, manteniendo el resto de condiciones (plazo, importe pendiente) si así lo prefieres, aunque también puedes aprovechar la negociación para ajustar otros aspectos si te interesa.

¿Es mejor esperar a que bajen más los tipos antes de hacer el cambio? Depende del contexto de mercado en cada momento y de tu situación particular; no hay una respuesta única, ya que intentar acertar el momento exacto de mercado conlleva su propio riesgo, especialmente si tu prioridad es la estabilidad de la cuota más que optimizar al máximo el coste.

Fuentes oficiales y normativa

La información de esta guía se ha elaborado y revisado utilizando fuentes oficiales:

• Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Regula aspectos relacionados con la subrogación y la modificación de préstamos hipotecarios, así como determinados beneficios fiscales y comisiones.

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Regula, entre otras cuestiones, aspectos de transparencia y protección del prestatario en los contratos de crédito inmobiliario.

• Banco de España – Portal del Cliente Bancario. Información para consumidores sobre préstamos hipotecarios, novaciones y subrogaciones.

Aviso: Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Los costes y condiciones de una modificación hipotecaria dependerán del contrato, de la operación concreta y de la normativa aplicable.https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-7556&utm_source=chatgpt.comhttps://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814&utm_source=chatgpt.com

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Las condiciones, costes y bonificaciones fiscales para cambiar el tipo de tu hipoteca pueden variar según la normativa vigente y la entidad; se recomienda consultar con tu banco y con una gestoría antes de formalizar cualquier cambio.