Comprar una vivienda en pareja sin estar casados —ya sea como pareja de hecho registrada o simplemente conviviendo sin ningún vínculo legal formalizado— es perfectamente posible, pero conviene entender bien cómo afecta esta situación a la hipoteca, a la titularidad de la vivienda y a qué pasaría en caso de ruptura. En este artículo repasamos los aspectos clave que hay que tener en cuenta.
¿Afecta el estado civil a la concesión de la hipoteca?
No de forma directa. El banco evalúa la solicitud en función de los ingresos y la solvencia de cada titular, independientemente de si estáis casados, sois pareja de hecho registrada o simplemente convivís sin ningún vínculo formal. Lo que sí cambia, y de forma importante, es el régimen jurídico que regula la propiedad de la vivienda y las consecuencias legales en caso de separación.
Diferencia entre matrimonio, pareja de hecho y convivencia sin registrar
Matrimonio
El régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes, o el que corresponda según la comunidad autónoma) determina automáticamente cómo se reparte la propiedad de los bienes adquiridos durante el matrimonio, incluida la vivienda, salvo pacto expreso en capitulaciones matrimoniales.
Pareja de hecho registrada
Al inscribirte como pareja de hecho en el registro correspondiente de tu comunidad autónoma, obtienes ciertos derechos y reconocimientos legales (que varían según la región), pero no existe un régimen económico matrimonial automático como en el matrimonio. Esto significa que, salvo que firméis algún acuerdo específico, cada uno es propietario únicamente de la parte que haya aportado y que conste inscrita a su nombre.
Convivencia sin registrar
Si no estáis casados ni inscritos como pareja de hecho, legalmente sois dos personas independientes desde el punto de vista patrimonial. La vivienda pertenecerá a cada uno en el porcentaje que se refleje en la escritura de compraventa, sin ningún reconocimiento automático de comunidad de bienes por el simple hecho de convivir juntos.
Cómo se refleja la propiedad en la escritura
Al comprar sin estar casados, es fundamental que la escritura especifique con claridad el porcentaje de propiedad de cada uno (proindiviso), que no tiene por qué ser necesariamente al 50%. Lo habitual es que ese porcentaje refleje la aportación económica real de cada persona a la compra:
- Si uno aporta más ahorro para la entrada que el otro, el porcentaje de propiedad puede repartirse de forma proporcional (por ejemplo, 60%-40%).
- Si ambos contribuís por igual, lo más habitual es fijar un 50%-50%.
Importante: este porcentaje no tiene por qué coincidir necesariamente con el porcentaje en el que cada uno figura como titular de la hipoteca (que suele ser al 50% si ambos sois cotitulares solidarios del préstamo, respondiendo cada uno del 100% de la deuda ante el banco). Conviene distinguir bien entre la propiedad del inmueble (lo que refleja la escritura de compraventa) y la responsabilidad del préstamo (lo que refleja la escritura hipotecaria), ya que son dos cuestiones jurídicamente independientes.
Cómo funciona la hipoteca cuando hay dos titulares
Al firmar la hipoteca conjuntamente, ambos os convertís normalmente en titulares solidarios del préstamo, lo que significa que el banco puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los dos, independientemente del porcentaje de propiedad de cada uno sobre la vivienda. Esto es así aunque la propiedad esté repartida de forma desigual (por ejemplo, 70%-30%): ante el banco, ambos respondéis igual del 100% del préstamo.
Qué pasa en caso de ruptura
Es una de las preguntas más importantes que conviene resolver antes de comprar, precisamente porque no existe la misma regulación automática que en un divorcio:
- Si estáis casados, existe un procedimiento legal claro (divorcio) que regula, según el régimen económico matrimonial, cómo se reparte la vivienda.
- Si sois pareja de hecho o convivís sin registrar, no existe un procedimiento legal automático equivalente. La vivienda pertenece a cada uno en el porcentaje que conste en la escritura, y en caso de ruptura, tendréis que llegar a un acuerdo (vender y repartir, que uno compre la parte del otro, o mantener la copropiedad) o, en último caso, acudir a un procedimiento judicial de división de cosa común (acción de división).
- La hipoteca, mientras tanto, sigue existiendo independientemente del acuerdo sobre la vivienda: ambos seguís siendo responsables solidarios ante el banco hasta que se cancele o se subrogue a un solo titular.
Recomendaciones antes de comprar sin estar casados
- Formaliza el porcentaje de propiedad con claridad en la escritura, reflejando la aportación económica real de cada uno.
- Considera un pacto de convivencia o acuerdo privado, redactado por un abogado, que regule qué ocurriría con la vivienda en caso de ruptura (quién tiene preferencia de compra sobre la parte del otro, cómo se calcularía el precio, plazos para decidir).
- Conserva justificantes de tus aportaciones (transferencias, extractos bancarios) a la entrada y a los gastos de la compra, para poder acreditar tu porcentaje real de aportación si en el futuro surgiera algún desacuerdo.
- Revisa si tu comunidad autónoma ofrece ventajas fiscales específicas para parejas de hecho registradas, ya que algunas regiones equiparan a las parejas de hecho con los matrimonios en determinados beneficios fiscales relacionados con la vivienda (por ejemplo, en el ITP o el IRPF autonómico).
- Habla claramente sobre qué pasaría con la hipoteca en caso de ruptura, antes de firmar, para evitar decisiones apresuradas y conflictivas si esa situación llegara a producirse.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio registrar la pareja de hecho para poder comprar juntos una vivienda? No, puedes comprar una vivienda con tu pareja aunque no estéis registrados como pareja de hecho ni casados; simplemente se reflejará la propiedad según el porcentaje que ambos acordéis en la escritura, como dos compradores independientes.
¿Puede uno de los dos quedarse con la vivienda si el otro se va? Es posible, mediante un acuerdo de compra de la parte del otro (con la correspondiente compensación económica) y, normalmente, una subrogación de la hipoteca para que quien se queda con la vivienda asuma en solitario la responsabilidad del préstamo ante el banco, liberando al otro titular.
¿Qué pasa si uno de los dos deja de pagar su parte de la hipoteca? Al ser titulares solidarios, el banco puede reclamar el pago íntegro de la cuota a cualquiera de los dos, independientemente de quién haya dejado de aportar su parte acordada internamente. Es un asunto que se resuelve entre vosotros de forma privada; frente al banco, ambos respondéis por igual.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal personalizado. La regulación de parejas de hecho varía según la comunidad autónoma; se recomienda consultar con un abogado antes de formalizar la compra, especialmente en lo relativo al reparto de la propiedad y a un posible pacto de convivencia.