Uno de los errores más habituales al comprar una vivienda es presupuestar solo el precio de compra, sin contar los gastos adicionales que exige la operación. En España, estos gastos suponen entre un 8% y un 13% adicional sobre el precio, dependiendo de la comunidad autónoma y de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano. En este artículo hacemos el desglose completo, partida por partida.
Resumen: cuánto necesitas realmente por encima del precio
| Tipo de vivienda | Gastos totales aproximados |
|---|---|
| Segunda mano | 10% – 13% del precio |
| Obra nueva | 11,5% – 13% del precio (IVA + AJD + resto de gastos) |
Para una vivienda de 300.000 €, esto significa que el presupuesto real puede rondar entre 330.000 € y 340.000 €, no los 300.000 € del precio anunciado.
El grueso del gasto: el impuesto de transmisión
Vivienda de segunda mano: el ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es, con diferencia, el gasto más elevado de toda la operación. Lo paga el comprador, y su porcentaje varía notablemente según la comunidad autónoma:
| Comunidad autónoma (ejemplos) | Tipo general de ITP |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Navarra | 6% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad Valenciana | 9-10% |
| Aragón | 10% |
| Cantabria | 10% |
| Andalucía | 7% |
(Cifras orientativas; existen reducciones específicas en la mayoría de comunidades para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad, que veremos en detalle en nuestro artículo específico sobre ITP por comunidades autónomas.)
La diferencia entre comunidades puede ser muy significativa: para una vivienda de 400.000 €, el ITP en Madrid (6%) sería de 24.000 €, mientras que en una comunidad con tipo del 10% ascendería a 40.000 €, una diferencia de 16.000 €.
Vivienda de obra nueva: IVA + AJD
Si compras directamente al promotor, no pagas ITP, sino:
- IVA: 10% sobre el precio de la vivienda (4% en el caso de Vivienda de Protección Oficial de régimen especial). En Canarias se aplica el IGIC (7%) en lugar del IVA.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): varía según la comunidad, habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado.
En conjunto, IVA + AJD suele suponer un impacto fiscal similar al del ITP de segunda mano, aunque distribuido en dos conceptos distintos.
Gastos de notaría
Los honorarios notariales están regulados por arancel oficial (Real Decreto 1426/1989), por lo que todos los notarios cobran lo mismo por los mismos servicios, independientemente de a cuál acudas. El coste orientativo se sitúa entre 600 € y 900 € para la escritura de compraventa, dependiendo del precio de la vivienda y de la complejidad del documento.
Importante: desde la Ley 5/2019 (LCCI), los gastos de notaría de la escritura de hipoteca (no de la compraventa) corren a cargo del banco, no del comprador.
Gastos de registro
La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad tiene un coste aproximado de 400 € – 600 €, también según arancel oficial regulado. Al igual que en notaría, los gastos de registro de la escritura de hipoteca corresponden al banco desde la entrada en vigor de la LCCI.
Gestoría
La gestoría se encarga de tramitar la documentación (liquidación de impuestos, inscripción registral, cambio de suministros), con un coste orientativo de 300 € – 500 €. No es un servicio obligatorio por ley, pero es muy habitual contratarlo para evitar errores en los plazos y trámites.
Tasación (solo si pides hipoteca)
Como ya vimos en nuestro artículo específico sobre tasación de vivienda, este coste ronda los 250 € – 400 €, y desde la LCCI corre a cargo del banco en la mayoría de los casos, salvo que la solicites tú por tu cuenta antes de pedir la hipoteca.
Comisión de apertura (si aplica)
Como explicamos en nuestro artículo sobre comisiones hipotecarias, en 2026 la mayoría de entidades competitivas no cobran comisión de apertura, aunque conviene comprobarlo en la FEIN de tu oferta concreta.
Ejemplo de cálculo completo
Para una vivienda de segunda mano de 300.000 € en una comunidad con ITP al 7%:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (7%) | 21.000 € |
| Notaría | 700 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300 € |
| Total gastos | ~22.900 € |
| Total desembolso (precio + gastos) | ~322.900 € |
(Ejemplo ilustrativo; los importes reales varían según comunidad autónoma, precio exacto y entidad.)
Obra nueva vs segunda mano: comparativa fiscal rápida
Para una vivienda de 500.000 €, a modo de ejemplo comparativo:
- Segunda mano (ITP al 6%, ejemplo Madrid): 30.000 € de impuesto.
- Obra nueva (IVA 10% + AJD 0,75%, ejemplo Madrid): 50.000 € (IVA) + 3.750 € (AJD) = 53.750 €.
La diferencia fiscal puede ser considerable a favor de la segunda mano en algunas comunidades, aunque conviene poner esta cifra en contexto con la calidad constructiva, la eficiencia energética y la necesidad de reforma que analizamos en nuestro artículo de obra nueva vs segunda mano.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos de compra se pueden financiar dentro de la hipoteca? Por norma general, no: los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o compra de la vivienda, y ese porcentaje no suele incluir los gastos de la operación, que deben cubrirse con ahorro propio, salvo en programas específicos como el aval ICO, que cubre solo la parte de entrada, no los gastos.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor? La plusvalía municipal corresponde legalmente al vendedor, no al comprador, a diferencia del resto de gastos que hemos repasado en este artículo. La analizamos en detalle en nuestro artículo específico sobre este impuesto.
¿Puedo deducir alguno de estos gastos en la declaración de la renta? Depende de tu situación (por ejemplo, si destinas la vivienda al alquiler posteriormente, algunos gastos son deducibles de los ingresos del alquiler). Para vivienda habitual, la deducción general por compra de vivienda está eliminada desde 2013 salvo regímenes transitorios; lo tratamos en nuestro artículo específico sobre deducción por compra de vivienda habitual.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni legal personalizado. Los porcentajes e importes indicados son orientativos y varían según la comunidad autónoma, el precio de la vivienda y las circunstancias concretas de cada comprador; se recomienda calcular tu caso específico con una calculadora de gastos actualizada o consultar con una gestoría. Fuentes consultadas: Alegria Real Estate, Bravos Estate, Francisco Orozco & Asociados, Fincas La Clau, Hispanoteca y Clave Inmueble (2026).