Si compras una vivienda de segunda mano en España, el ITP será, casi con toda seguridad, el gasto más elevado de toda la operación. En este artículo explicamos qué es exactamente este impuesto, cómo se calcula, cuándo hay que pagarlo y qué reducciones existen, dejando la comparativa detallada por comunidades autónomas para nuestro artículo específico sobre ese tema.
Qué es el ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo que grava, entre otras operaciones, la transmisión de bienes inmuebles de segunda mano entre particulares o entre un particular y una empresa que no actúe como promotor (en cuyo caso aplicaría IVA en lugar de ITP). Dentro de sus distintas modalidades, la que aplica a la compra de vivienda usada es la de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que, aunque la normativa marco es estatal, cada comunidad tiene potestad para fijar su propio tipo impositivo y sus propias reducciones, lo que explica las diferencias tan notables que existen entre unas regiones y otras.
Quién paga el ITP
Lo paga siempre el comprador, nunca el vendedor. Es una obligación tributaria directamente vinculada a quien adquiere el inmueble, a diferencia de otros gastos como la plusvalía municipal, que corresponde al vendedor.
Sobre qué base se calcula el ITP
Aquí está uno de los puntos que más confusión genera: el ITP no siempre se calcula sobre el precio que has pagado por la vivienda. Se calcula sobre el mayor valor entre:
- El precio de compraventa pactado entre las partes.
- El valor de referencia publicado por la Dirección General del Catastro, un valor administrativo calculado a partir de los precios medios de mercado de cada zona.
Esto significa que, si el valor de referencia catastral es superior al precio que realmente has pagado, Hacienda liquidará el impuesto sobre ese valor de referencia, no sobre el precio de compra, aunque puedas presentar alegaciones o recursos si consideras que ese valor no se ajusta a la realidad del inmueble.
Cómo se calcula el importe a pagar
La fórmula es sencilla una vez conoces la base imponible y el tipo aplicable en tu comunidad:
ITP a pagar = Base imponible (precio o valor de referencia, el que sea mayor) × Tipo impositivo de tu comunidad autónoma
Por ejemplo, para una vivienda con base imponible de 250.000 € en una comunidad con un tipo del 8%:
250.000 € × 8% = 20.000 € de ITP
Plazo para pagar el ITP
Tienes un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura para presentar la autoliquidación y pagar el impuesto. Es un plazo importante de cumplir, ya que su incumplimiento puede generar recargos e intereses de demora. Por este motivo, es habitual contratar una gestoría que se encargue de este trámite dentro del proceso posterior a la firma.
Anejos: garaje y trastero
Si la plaza de garaje o el trastero se escrituran de forma independiente a la vivienda (con su propia referencia registral separada), Hacienda puede aplicar un tratamiento fiscal distinto según la normativa de cada comunidad. Conviene comprobar este detalle antes de la firma, especialmente si el garaje o trastero tiene un valor significativo dentro del conjunto de la operación.
Reducciones y bonificaciones habituales
Aunque el porcentaje exacto varía por comunidad (lo detallamos en nuestro artículo de ITP por comunidades autónomas), la mayoría de regiones contemplan tipos reducidos para determinados colectivos:
- Jóvenes (habitualmente menores de 35 años, aunque el límite varía).
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad.
- Vivienda de protección oficial (VPO), con tipos específicos habitualmente más bajos.
Estas reducciones no se aplican de forma automática en todos los casos: en algunas comunidades debes solicitarlas expresamente o acreditar el cumplimiento de los requisitos en el momento de la autoliquidación.
Qué pasa si Hacienda considera que has declarado un valor demasiado bajo
Si Hacienda entiende que el valor declarado (precio de compraventa) es inferior al valor de referencia catastral, puede iniciar una comprobación de valores y exigir el pago de la diferencia de ITP correspondiente al valor de referencia, con los correspondientes recargos si no se paga en plazo. Por eso es importante, antes de firmar, comprobar cuál es el valor de referencia catastral de la vivienda que vas a comprar, para evitar sorpresas fiscales posteriores.
ITP vs IVA: cuándo se aplica cada uno
| Tipo de vivienda | Impuesto aplicable |
|---|---|
| Segunda mano (entre particulares) | ITP |
| Obra nueva (primera transmisión desde el promotor) | IVA + AJD |
| Segunda mano vendida por una empresa que no sea promotora | Depende del caso, generalmente ITP |
Como ya explicamos en nuestro artículo sobre obra nueva vs segunda mano, este es uno de los aspectos que más confunde a compradores primerizos, ya que ambos impuestos tienen una lógica y un cálculo completamente distintos.
Preguntas frecuentes
¿El ITP se puede financiar dentro de la hipoteca? No, por norma general el banco financia hasta el 80% del valor de tasación o compra de la vivienda, pero ese porcentaje no incluye el ITP ni el resto de gastos de la operación, que deben cubrirse con ahorro propio.
¿Qué pasa si no pago el ITP en el plazo de 30 días? Se generan recargos e intereses de demora que aumentan progresivamente cuanto más tiempo pase sin regularizar el pago. Es importante no dejarlo pasar, incluso si tienes dudas sobre el importe exacto: conviene consultarlo con una gestoría cuanto antes.
¿Puedo recurrir si considero que el valor de referencia catastral es incorrecto? Sí, existe la posibilidad de presentar una solicitud de rectificación o un recurso si consideras que el valor de referencia no se ajusta a la realidad del inmueble, aportando pruebas (como una tasación independiente) que respalden tu argumento.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas y sus tipos y reducciones cambian con cierta frecuencia; se recomienda consultar la normativa vigente de tu comunidad autónoma o a una gestoría antes de realizar cualquier cálculo definitivo.