Si compras una vivienda de obra nueva directamente al promotor, no pagarás ITP como en una vivienda de segunda mano: pagarás IVA. Aunque ya lo hemos mencionado de forma general en otros artículos de esta categoría, aquí profundizamos específicamente en cómo funciona este impuesto, cuánto es exactamente, y algunas particularidades que conviene conocer antes de firmar.
Por qué en obra nueva se paga IVA y no ITP
La diferencia depende de quién es el vendedor. El IVA es el impuesto que grava las entregas de bienes realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad, y la venta de una vivienda por parte de un promotor inmobiliario se considera precisamente eso: una actividad empresarial. Por eso, cuando compras directamente a un promotor (primera transmisión de la vivienda), tributas por IVA; cuando compras a un particular (segunda mano, segunda o posteriores transmisiones), tributas por ITP.
Tipo de IVA aplicable a la vivienda
- IVA general: 10% sobre el precio de la vivienda. Es el tipo que aplica a la compra de vivienda libre de obra nueva en la práctica totalidad de los casos.
- IVA reducido: 4%, aplicable exclusivamente a Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública, un supuesto mucho más limitado que no afecta a la mayoría de compradores de vivienda libre.
- IGIC en Canarias: en las Islas Canarias no se aplica IVA, sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), con un tipo orientativo del 7% para vivienda, en lugar del 10% del IVA estatal.
Cómo y a quién se paga el IVA
A diferencia del ITP (que se autoliquida ante la Hacienda autonómica) o el IRPF (que se declara ante la Agencia Tributaria estatal), el IVA de la vivienda de obra nueva se paga directamente al promotor, incluido en el precio de la operación, no se autoliquida por separado ante Hacienda. El promotor es quien, posteriormente, ingresa ese IVA repercutido en sus propias declaraciones fiscales.
Esto tiene una consecuencia práctica importante: el IVA suele pagarse de forma escalonada, a medida que se realizan los pagos a cuenta durante la construcción (si compras sobre plano) o de una sola vez si la vivienda ya está terminada, en lugar de pagarse íntegramente en un único momento tras la firma, como ocurre con el ITP.
El AJD, el impuesto complementario en obra nueva
Además del IVA, la compra de obra nueva conlleva el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la formalización de la escritura pública. A diferencia del IVA, el AJD sí está cedido a las comunidades autónomas, por lo que su tipo varía según el territorio, habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado.
Este es un punto que confunde a muchos compradores primerizos: en obra nueva pagas dos impuestos distintos (IVA + AJD), mientras que en segunda mano pagas solo uno (ITP), aunque como vimos en nuestro artículo comparativo de obra nueva vs. segunda mano, la carga fiscal total puede acabar siendo similar entre ambas opciones según la comunidad autónoma.
Ejemplo de cálculo
Para una vivienda de obra nueva de 300.000 €, en una comunidad con AJD al 1%:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| IVA (10%) | 300.000 € × 10% | 30.000 € |
| AJD (1%, ejemplo) | 300.000 € × 1% | 3.000 € |
| Total impuestos | 33.000 € |
A esto habría que sumar el resto de gastos habituales de la operación (notaría, registro, gestoría), que se calculan igual que en cualquier compraventa.
Garaje y trastero en obra nueva
Si compras plaza de garaje o trastero junto con la vivienda, dentro de la misma promoción y en la misma operación, tributan igualmente al 10% de IVA (o al tipo reducido si aplica), sin diferenciarse fiscalmente de la vivienda principal. Es importante confirmar que estas plazas se adquieren en la misma transmisión, ya que, si se compraran de forma independiente en un momento distinto, el tratamiento fiscal podría variar.
Facturas y documentación
A diferencia de la vivienda de segunda mano, donde no existe obligación de emitir factura, en la compra a un promotor debes recibir factura por el importe pagado, ya que se trata de una operación empresarial sujeta a IVA. Es importante conservar todas las facturas de los pagos realizados durante la construcción (si compraste sobre plano), tanto a efectos de justificación fiscal como para tu propio control de la operación.
¿Se puede deducir el IVA de la vivienda?
Para un comprador particular que adquiere su vivienda habitual, no existe posibilidad de deducir el IVA pagado, ya que la deducción de IVA está reservada a empresarios y profesionales que actúan en el ejercicio de una actividad económica (por ejemplo, si compraras la vivienda para destinarla a una actividad empresarial sujeta a IVA, lo cual no es el caso habitual de una vivienda de uso residencial particular).
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el promotor no me repercute el IVA correctamente? Es responsabilidad del promotor aplicar correctamente el IVA en sus facturas; si detectas alguna irregularidad, conviene consultarlo con un asesor fiscal o directamente con el propio promotor antes de completar los pagos.
¿El IVA se paga sobre el precio de la vivienda o sobre el precio de la vivienda más el garaje y trastero? Se calcula sobre el precio total de todo lo que se transmite en la misma operación, incluyendo garaje y trastero si se adquieren conjuntamente con la vivienda.
¿Puedo pagar menos IVA si compro una VPO? Sí, si la vivienda cumple los requisitos para calificarse como Vivienda de Protección Oficial de régimen especial o promoción pública, el tipo de IVA se reduce del 10% al 4%, aunque este supuesto conlleva también limitaciones específicas sobre el precio máximo de venta y los requisitos del comprador, que conviene comprobar con el promotor o la administración correspondiente.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Los tipos de IVA y AJD indicados son orientativos y pueden variar según la normativa vigente y la comunidad autónoma; se recomienda consultar con un asesor fiscal o gestoría antes de formalizar la compra.