Cada campaña de la Renta resurge la misma pregunta: ¿se puede deducir la hipoteca en la declaración? La respuesta corta es que, para compras nuevas, no. Pero existe un régimen transitorio que sigue beneficiando a quien compró antes de una fecha concreta. En este artículo aclaramos exactamente quién puede aplicarla hoy y cómo funciona.
La deducción desapareció para compras a partir de 2013
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió con carácter general desde el 1 de enero de 2013, tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011. Desde entonces, la normativa no ha vuelto a cambiar: si compraste tu vivienda habitual a partir de esa fecha, no existe ninguna deducción estatal por este concepto, sea cual sea el año en que presentes tu declaración.
Es importante saber esto porque, con cierta frecuencia, surgen rumores o confusiones sobre una «nueva desgravación por hipoteca», cuando en realidad se trata siempre de la misma deducción de toda la vida, limitada a quien ya tenía derecho reconocido antes de 2013.
Quién puede seguir aplicándola: el régimen transitorio
Solo pueden beneficiarse de esta deducción quienes cumplan todos estos requisitos:
- Adquirieron su vivienda habitual (o pagaron cantidades para su construcción) antes del 1 de enero de 2013.
- Ya aplicaron la deducción por esa vivienda en algún ejercicio anterior a 2013 (este es, en la práctica, el filtro más importante: no basta con haber comprado antes de esa fecha, hay que haber empezado a deducirse ya entonces).
Si compraste antes de 2013 pero, por el motivo que fuera, nunca llegaste a aplicar la deducción en tu declaración (por ejemplo, porque no tenías cuota suficiente para aplicarla en aquellos años), en general no puedes empezar a aplicarla ahora, aunque existen algunos supuestos excepcionales reconocidos por los tribunales en casos muy concretos.
Cuánto se puede deducir
Para quien tiene derecho al régimen transitorio, la deducción equivale al 15% de las cantidades pagadas durante el año por la adquisición de la vivienda, con una base máxima anual de 9.040 €. Esto se traduce en un ahorro fiscal máximo de 1.356 € al año (el 15% de esa base máxima).
Qué cantidades se incluyen en la base deducible
- Las cuotas hipotecarias pagadas durante el año, tanto la parte de capital amortizado como los intereses.
- Gastos asociados a la financiación, como los seguros de vida o de hogar que sean obligatorios como condición del préstamo hipotecario.
- Cantidades destinadas a la amortización anticipada de la hipoteca, dentro del límite de la base máxima anual.
Qué viviendas quedan excluidas
- Segundas residencias: la deducción solo aplica a la vivienda que constituye tu residencia habitual, no a una vivienda vacacional o de uso ocasional.
- Viviendas destinadas al alquiler: si la vivienda genera rendimientos del capital inmobiliario (la alquilas), no se aplica esta deducción, aunque sí existen otras deducciones distintas relacionadas con los gastos de un inmueble en alquiler.
- Viviendas adquiridas a partir de 2013, como ya hemos explicado, quedan completamente fuera de este beneficio.
Concepto de vivienda habitual a efectos de esta deducción
Para que una vivienda se considere «habitual» a efectos fiscales, debe cumplir determinados requisitos (residencia efectiva y continuada durante un plazo mínimo, con algunas excepciones justificadas). No basta con haber vivido en ella «un tiempo»: Hacienda aplica criterios específicos que conviene revisar si tienes dudas sobre tu caso concreto, especialmente si has cambiado de vivienda habitual en algún momento tras la compra original.
Cómo saber si tienes derecho a esta deducción
Si compraste tu vivienda antes de 2013 y no tienes clara tu situación, la forma más segura de comprobarlo es:
- Revisar tus declaraciones de la Renta de años anteriores a 2013, para confirmar si ya aplicabas la deducción entonces.
- Consultar el asistente virtual de Renta de la Agencia Tributaria, que permite comprobar tu situación concreta y resolver dudas sobre casos particulares (cambios de vivienda habitual, modificaciones del préstamo hipotecario, entre otros supuestos).
- Contrastar la información con tus datos fiscales disponibles en la sede electrónica de la Agencia Tributaria antes de marcar la casilla correspondiente en tu declaración.
¿Existen deducciones autonómicas alternativas?
Aunque la deducción estatal esté cerrada para nuevas compras, algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias relacionadas con la vivienda (no necesariamente idénticas a la estatal), a menudo orientadas a colectivos específicos como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, o vinculadas a otros conceptos como el alquiler o la rehabilitación energética. Conviene revisar la normativa fiscal autonómica concreta de tu región, ya que varía considerablemente y cambia con cierta frecuencia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar la deducción si compré mi vivienda en 2013 exactamente? No, el límite es comprar (o haber pagado cantidades para construcción) antes del 1 de enero de 2013; las operaciones desde esa fecha en adelante quedan completamente excluidas del beneficio.
¿Si vendo mi vivienda actual (con derecho a deducción) y compro otra, mantengo el derecho a deducirme? Es un supuesto complejo que depende de las cantidades ya deducidas por la vivienda anterior y de las nuevas cantidades invertidas; existen reglas específicas (y casos resueltos por los tribunales) sobre esta situación concreta, por lo que conviene consultar tu caso particular con un asesor fiscal o el propio asistente virtual de la Agencia Tributaria.
¿La deducción tiene fecha de caducidad? No, para quien ya tiene el derecho reconocido en régimen transitorio, la deducción se mantiene año tras año, sin límite de caducidad, mientras siga cumpliendo los requisitos (vivienda habitual, pagos por el préstamo) y continúe presentando la declaración correspondiente.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La aplicación del régimen transitorio depende de circunstancias específicas de cada contribuyente; se recomienda consultar el asistente virtual de Renta de la Agencia Tributaria o a un asesor fiscal para confirmar tu situación concreta. Fuentes consultadas: Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es), Gibobs, Arquitasa y Merca2 (2026).