Aunque este artículo pertenece a nuestra categoría de gastos e impuestos de la compra, entender cómo tributa la venta es igual de importante: tu compra de hoy será, previsiblemente, una venta en el futuro. Además, es habitual que quien compra una nueva vivienda esté al mismo tiempo vendiendo la anterior. En este artículo explicamos cómo funciona la tributación en el IRPF y qué exenciones pueden ahorrarte una cantidad importante de dinero.
Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial
Cuando vendes una vivienda, debes declararlo en tu IRPF, ya sea como ganancia o como pérdida patrimonial. Se calcula como la diferencia entre:
- Valor de transmisión: lo que recibes por la venta (menos los gastos de la propia venta, como la comisión de la inmobiliaria).
- Valor de adquisición: lo que pagaste en su día por la vivienda, más los gastos e impuestos que asumiste en la compra (notaría, registro, ITP o IVA+AJD), más el coste de las mejoras realizadas (no del mantenimiento ordinario).
Si el resultado es positivo, tienes una ganancia patrimonial, que tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos progresivos que van, orientativamente, del 19% al 28% según el importe de la ganancia. Si el resultado es negativo, tienes una pérdida patrimonial, que no tributa, y que además puedes usar para compensar otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio (y, si no las hay suficientes, de los cuatro años siguientes).
Qué gastos puedes incluir para reducir la ganancia
Es importante conservar toda la documentación, ya que reduce directamente el importe sobre el que tributas:
- Facturas de reformas que supongan una mejora de la vivienda (ampliación, eficiencia energética, consolidación estructural), no el simple mantenimiento ordinario (pintar, reparaciones menores).
- Comisión de la agencia inmobiliaria, si la has pagado tú como vendedor.
- Coste del certificado de eficiencia energética, obligatorio para poder vender.
- Los gastos e impuestos que pagaste en su día al comprar la vivienda (notaría, registro, ITP o IVA+AJD de aquella operación).
Las exenciones más importantes
1. Exención por reinversión en nueva vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta de tributación. Requisitos principales:
- La vivienda vendida debe haber sido tu vivienda habitual (con los requisitos de residencia efectiva que ya vimos en nuestro artículo sobre la deducción por compra de vivienda habitual).
- La reinversión debe realizarse en un plazo máximo de 2 años, ya sea antes o después de la venta.
- Si reinviertes solo una parte del importe obtenido, la exención se aplica de forma proporcional, no total.
2. Exención total para mayores de 65 años
Las personas mayores de 65 años están exentas de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual, independientemente del importe obtenido y sin necesidad de reinversión. Es una de las exenciones más generosas del sistema, pensada para facilitar que las personas mayores puedan vender su vivienda sin penalización fiscal, por ejemplo, para financiar su jubilación o mudarse a una vivienda más adecuada a su situación.
Además, los mayores de 65 años que venden una vivienda que no es su habitual también pueden acceder a una exención si reinvierten la ganancia en la constitución de una renta vitalicia, dentro de un límite orientativo de 240.000 € y en un plazo de 6 meses.
3. Dación en pago
Si entregas la vivienda al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago) por no poder hacer frente a la deuda, la ganancia patrimonial que pudiera generarse está exenta, siempre que no dispongas de otros bienes suficientes para afrontar la deuda pendiente. Es una exención pensada para evitar una doble penalización sobre personas en una situación financiera ya de por sí difícil.
4. Dependencia severa o gran dependencia
Las personas reconocidas en situación de dependencia severa o gran dependencia, conforme a la Ley de Dependencia, están exentas de tributar por la venta de su vivienda habitual, independientemente de su edad.
¿Y la discapacidad, sin llegar a dependencia?
Tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33% no exime automáticamente de tributar por la ganancia obtenida en la venta, a diferencia de la dependencia severa. Sin embargo, sí puede dar acceso a otros beneficios fiscales complementarios, como un mínimo personal y familiar aumentado en la declaración, que reduce la carga fiscal global aunque no elimine específicamente el impuesto por esta ganancia concreta.
Requisito de residencia mínima para la exención por reinversión
Para poder aplicar la exención por reinversión, es habitual que se exija haber residido un mínimo de tiempo (orientativamente, unos 3 años) en la vivienda que vendes, salvo excepciones justificadas (por ejemplo, cambio de empleo, matrimonio, u otras circunstancias que obliguen a un cambio de residencia antes de ese plazo). Del mismo modo, suele exigirse residir un mínimo de tiempo en la nueva vivienda adquirida para consolidar la exención.
Ejemplo de cálculo
Una persona compró su vivienda habitual en 2016 por 200.000 € (incluyendo gastos de compra) y la vende en 2026 por 280.000 €, con 5.000 € de comisión de inmobiliaria y reformas de mejora justificadas por 10.000 €:
- Valor de transmisión: 280.000 € − 5.000 € = 275.000 €
- Valor de adquisición ajustado: 200.000 € + 10.000 € = 210.000 €
- Ganancia patrimonial: 65.000 €
Si esta persona reinvierte el importe total en una nueva vivienda habitual dentro de 2 años, la ganancia de 65.000 € quedaría exenta. Si no reinvierte, tributaría en la base del ahorro, con los tramos progresivos del 19% al 28% según el importe.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar la venta aunque haya obtenido pérdidas? Sí, debes declararla igualmente, aunque el resultado sea una pérdida patrimonial; la diferencia es que en ese caso no pagarás impuesto por ella, y además podrás usarla para compensar otras ganancias.
¿Puedo aplicar la exención por reinversión si compro la nueva vivienda antes de vender la actual? Sí, la ley permite que la reinversión se produzca tanto antes como después de la venta, siempre dentro del plazo máximo de 2 años entre ambas operaciones.
¿La exención por mayores de 65 años aplica también si la vivienda no es la habitual? La exención total sin condiciones aplica a la vivienda habitual. Para una vivienda que no sea la habitual, los mayores de 65 años pueden acceder a la exención solo si reinvierten la ganancia en una renta vitalicia, dentro de los límites y plazos que hemos explicado.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La normativa sobre ganancias patrimoniales y sus exenciones puede tener matices específicos según cada caso; se recomienda consultar con un asesor fiscal antes de presentar la declaración correspondiente a una venta de vivienda. Fuentes consultadas: Finect, Agrucasa, Promoalbar, Essedum, Inmonord, Doctor Property e Inmobiliaria Núcleo (2026).