El AJD es uno de los impuestos que más confusión genera en una compraventa, porque aparece en distintos momentos y con distintas reglas según el tipo de operación. En este artículo aclaramos qué es exactamente, cuándo se paga, quién lo asume y por qué su tratamiento cambió de forma importante en 2019.
Qué es el AJD
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la formalización de determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos que tienen acceso a un registro público. En el ámbito de la compra de vivienda, el AJD puede aparecer en dos momentos distintos, con una lógica diferente en cada caso:
- Al formalizar la escritura de compraventa de obra nueva (junto con el IVA).
- Al formalizar la escritura del préstamo hipotecario, tanto en obra nueva como en segunda mano.
Al igual que el ITP, el AJD está cedido a las comunidades autónomas, que fijan su propio tipo dentro del margen que permite la normativa estatal, lo que explica que varíe bastante según dónde compres.
AJD en la compra de obra nueva
Como ya explicamos en nuestro artículo sobre IVA en obra nueva, cuando compras directamente a un promotor pagas IVA (10% general) + AJD, en lugar de ITP. El AJD en este caso grava la propia escritura de compraventa, con un tipo que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado, según la comunidad autónoma.
AJD en la escritura de hipoteca: el cambio clave de 2019
Este es el punto que genera más confusión, porque durante años el AJD de la escritura de préstamo hipotecario lo pagaba el comprador, y desde 2019 ya no es así.
Antes de 2019
Tradicionalmente, el AJD de la escritura de hipoteca corría a cargo del prestatario (el comprador), lo que suponía un coste adicional considerable, ya que se calculaba sobre la responsabilidad hipotecaria total (capital prestado más intereses, comisiones y costas estimadas), una base bastante superior al importe del propio préstamo.
Desde el Real Decreto-ley 17/2018 y la Ley 5/2019 (LCCI)
El AJD de la escritura de préstamo hipotecario pasó a ser responsabilidad del banco, no del comprador. Este cambio normativo, que generó bastante debate y varias sentencias judiciales previas a su aprobación definitiva, supuso un ahorro muy relevante para los compradores, ya que este concepto podía suponer varios miles de euros en operaciones de importe elevado.
En resumen: si compras hoy con hipoteca, no pagas AJD por la escritura del préstamo, solo (si compras obra nueva) el AJD correspondiente a la escritura de compraventa en sí.
Cómo se calcula el AJD
El cálculo depende de si se trata de una cuota variable o una cuota fija:
- Cuota variable: se aplica un porcentaje (el tipo autonómico correspondiente) sobre la base imponible del documento (el precio escriturado en el caso de una compraventa de obra nueva).
- Cuota fija: algunos documentos tributan por una cantidad fija en papel timbrado, independientemente de su cuantía, aunque este supuesto es menos relevante en el contexto de la compra de vivienda.
Ejemplo de cálculo en obra nueva
Para una vivienda de obra nueva de 250.000 €, en una comunidad con AJD al 1%:
250.000 € × 1% = 2.500 € de AJD, que se suman al IVA (10% = 25.000 €), resultando un total de 27.500 € solo en concepto de impuestos de la operación.
AJD en otras operaciones relacionadas con la vivienda
Además de la compraventa y la hipoteca, el AJD puede aparecer en otras operaciones posteriores relacionadas con tu vivienda:
- Novación hipotecaria (modificar condiciones de tu hipoteca con el mismo banco): puede generar AJD sobre la parte modificada, aunque existen exenciones específicas en determinados casos, como los cambios de tipo variable a fijo, que veremos en nuestro artículo específico sobre novación.
- Subrogación de hipoteca (cambio de banco): puede estar sujeta a AJD, aunque también existen bonificaciones específicas según el caso.
- División de cosa común o disolución de condominio (por ejemplo, en un reparto de vivienda tras una separación): puede generar AJD sobre la parte transmitida, con reglas específicas según la comunidad autónoma.
Comparativa: quién paga cada AJD
| Documento | Quién paga | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa (obra nueva) | Comprador | Siempre en obra nueva |
| Escritura de préstamo hipotecario | Banco (desde LCCI 2019) | Si hay financiación hipotecaria |
| Escritura de compraventa (segunda mano) | No aplica AJD (aplica ITP) | — |
Preguntas frecuentes
¿Pago AJD si compro una vivienda de segunda mano sin hipoteca? No, en la compraventa de segunda mano se paga ITP, no AJD; el AJD en el contexto de vivienda aparece principalmente en obra nueva (junto al IVA) y, antes de 2019, en la escritura de hipoteca, algo que ya no aplica al comprador.
¿El AJD y el ITP se pagan juntos alguna vez? No en la misma operación de compraventa: si compras segunda mano, pagas ITP; si compras obra nueva, pagas IVA + AJD. Nunca coinciden ITP y AJD sobre el mismo hecho de compraventa.
¿Puedo reclamar el AJD que pagué antes de 2019 por mi hipoteca? Este ha sido un tema judicializado en su momento, con distintos criterios a lo largo de los años; si compraste antes de la entrada en vigor de la reforma y no reclamaste en su día, conviene consultar con un abogado especializado sobre los plazos y posibilidades reales de reclamación en tu caso concreto, ya que estos procesos suelen tener plazos de prescripción que pueden haber transcurrido.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni legal personalizado. Los tipos de AJD varían según la comunidad autónoma y pueden cambiar con la normativa vigente; se recomienda consultar el tipo exacto aplicable en tu comunidad antes de calcular tu operación.