Como ya adelantamos en nuestro artículo sobre el desglose completo de gastos, la notaría es una de las partidas obligatorias de cualquier compraventa. En este artículo profundizamos en cómo se calcula exactamente su coste, qué incluye, quién puede elegir notario y qué margen real existe (si lo hay) para negociar el precio.
Los honorarios notariales están regulados por ley
A diferencia de otros gastos de la operación, los honorarios de notaría no son negociables libremente: están fijados por un arancel oficial, establecido en el Real Decreto 1426/1989, que se aplica de la misma forma en toda España. Esto significa que, para una misma operación, cualquier notario del país debería cobrar un importe muy similar, ya que no compiten entre sí por precio como ocurre con otros servicios profesionales.
Cómo se calcula el coste de la escritura de compraventa
El arancel notarial se calcula aplicando una escala de porcentajes decrecientes sobre el valor de la vivienda (el precio de compraventa, no el valor catastral), de forma similar a como funcionan otros aranceles regulados en España (como los del Registro de la Propiedad). En términos generales, cuanto mayor es el precio de la vivienda, menor es el porcentaje aplicado (aunque el importe absoluto en euros siga aumentando).
Como referencia orientativa de mercado, el coste total de la escritura de compraventa suele situarse entre 600 € y 900 € para una vivienda de precio medio, pudiendo variar según:
- El precio de la vivienda.
- El número de folios que ocupe la escritura (a más extensión y complejidad del documento, mayor coste).
- Si existen circunstancias adicionales que añaden complejidad (por ejemplo, varias cargas a cancelar, varios titulares, condiciones especiales pactadas).
Qué incluye el coste de notaría
- Redacción y autorización de la escritura pública de compraventa.
- Asesoramiento legal del notario sobre el contenido del documento.
- Comprobación de la identidad y capacidad legal de las partes.
- Verificación de la situación registral de la vivienda (solicitando su propia nota simple actualizada).
- Copias autorizadas de la escritura, necesarias para trámites posteriores (banco, registro, gestoría).
Quién paga la notaría de la compraventa y quién la de la hipoteca
Este es un punto que genera bastante confusión, porque en una misma firma suelen formalizarse dos escrituras distintas:
- Escritura de compraventa: los honorarios corren a cargo del comprador, según establece el Código Civil como norma general (salvo pacto expreso en contrario).
- Escritura de préstamo hipotecario: desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (LCCI), los gastos de notaría de esta escritura corren a cargo del banco, no del comprador. Esto incluye también la matriz de la escritura y las copias que necesite la propia entidad.
Es decir, si compras con hipoteca, tú pagas la notaría de la compraventa, pero el banco paga la notaría de su propia escritura de préstamo. Antes de la entrada en vigor de esta ley, era habitual que el comprador asumiera ambos gastos, por lo que esta distinción supuso un ahorro relevante para los compradores desde 2019.
¿Puedo elegir el notario?
Sí, tienes derecho a elegir el notario que prefieras, aunque en la práctica es habitual que se acepte el propuesto por la inmobiliaria, el vendedor, o incluso el banco (en el caso de la escritura hipotecaria). Sin embargo, la ley reconoce expresamente el derecho del consumidor a elegir notario para la parte de la operación de la que es responsable económicamente (la compraventa), aunque en la escritura de préstamo el banco tiene también voz en la elección, al ser quien asume ese coste concreto.
Ejercer tu derecho a elegir notario puede tener sentido si, por ejemplo, ya conoces a un notario de confianza, o si el que propone la otra parte no te genera la misma confianza para resolver tus dudas antes de firmar.
Al no haber margen de negociación en el precio, ¿qué SÍ puedes hacer?
Aunque los honorarios estén fijados por arancel, sí existen algunas cosas que puedes controlar:
- Pedir presupuesto con antelación: puedes solicitar al notario una estimación del coste antes de la firma, para no llevarte sorpresas el día de la operación.
- Revisar el borrador de la escritura con tiempo, como recomendamos en nuestro artículo sobre errores comunes de comprador primerizo, para resolver cualquier duda antes del día de la firma sin necesidad de alargar la cita presencial.
- Aprovechar el asesoramiento gratuito previo a la firma de la hipoteca: como explicamos en nuestro artículo sobre FEIN y FiAE, tienes derecho a que un notario te explique de forma gratuita las condiciones de tu hipoteca antes del día de la firma definitiva, sin coste adicional.
Comparativa: notaría de compraventa vs. notaría de hipoteca
| Concepto | Quién paga | Coste orientativo |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa | Comprador | 600 € – 900 € |
| Escritura de préstamo hipotecario | Banco (desde LCCI 2019) | A cargo del banco |
| Copias adicionales que solicites por tu cuenta | Comprador | Variable, coste menor por copia |
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir factura desglosada de los honorarios de notaría? Sí, tienes derecho a recibir una factura detallada que refleje el cálculo aplicado según el arancel oficial, lo que te permite comprobar que el importe cobrado se ajusta a la normativa vigente.
¿El coste de notaría es el mismo en toda España? Sí, al estar fijado por arancel estatal, el cálculo es el mismo en cualquier comunidad autónoma; lo que sí puede variar ligeramente el coste final es el precio concreto de la vivienda y la extensión/complejidad de la escritura, no la ubicación geográfica de la notaría en sí.
¿Qué pasa si detecto un error en la escritura después de firmarla? Es posible corregir errores mediante una escritura de subsanación, aunque conviene revisar con calma el borrador antes de firmar precisamente para evitar tener que recurrir a este trámite adicional, que suele conllevar un coste extra.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal personalizado. Los honorarios notariales están regulados por el Real Decreto 1426/1989; para un presupuesto exacto de tu operación concreta, se recomienda solicitarlo directamente a la notaría antes de la firma.